Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital: So geht’s

Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital – was bedeutet das?

Wer eine Immobilie kaufen möchte, aber noch keine oder kaum Ersparnisse angesammelt hat, stößt schnell auf den Begriff „Finanzierung ohne Eigenkapital“. Gemeint ist damit, dass die Bank einen sehr hohen Anteil des Kaufs über ein Darlehen abdeckt. Grundsätzlich unterscheidet man zwei Varianten: Bei der Vollfinanzierung (oft „100-Prozent-Finanzierung“ genannt) wird der reine Kaufpreis der Immobilie über den Kredit gedeckt. Bei der 110-Prozent-Finanzierung übernimmt das Darlehen zusätzlich die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie gegebenenfalls die Maklerprovision.

Ohne eigene Mittel bedeutet also nicht automatisch, dass gar nichts eingebracht werden muss. In vielen Fällen erwarten Kreditgeber, dass zumindest die Kaufnebenkosten selbst getragen werden, während der Kaufpreis finanziert wird. Was im Einzelfall möglich ist, hängt stark von der persönlichen Situation und der Immobilie ab.

Für wen kommt eine Finanzierung ohne Eigenkapital infrage?

Eine Finanzierung mit hohem Beleihungsanteil ist grundsätzlich anspruchsvoller. Banken achten daher besonders auf Sicherheiten und Stabilität. Günstige Voraussetzungen sind in der Regel:

• ein sicheres, regelmäßiges und ausreichend hohes Einkommen
• eine solide Bonität ohne negative Einträge
• ein stabiles Beschäftigungsverhältnis
• eine werthaltige Immobilie in gefragter Lage, die als Sicherheit dient

Je besser diese Faktoren zusammenpassen, desto eher lässt sich ein Vorhaben ohne klassisches Eigenkapital umsetzen. Wer hingegen ein schwankendes Einkommen hat oder bereits andere Verpflichtungen bedient, sollte die Belastung besonders sorgfältig prüfen.

Welche Rolle spielt Eigenkapital überhaupt?

Eigenkapital senkt den Betrag, den die Bank finanzieren muss – und damit den sogenannten Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehen zum Immobilienwert. Ein niedrigerer Beleihungsauslauf bedeutet für die Bank ein geringeres Risiko. Das wirkt sich allgemein auf die Konditionen aus: Je höher der finanzierte Anteil, desto eher fällt ein Zinsaufschlag an. Eigenkapital ist damit kein zwingendes Muss, aber ein Hebel, der die Finanzierung günstiger und die monatliche Belastung planbarer machen kann.

Was zählt als Eigenkapital?

Neben Ersparnissen auf dem Konto können je nach Anbieter auch bereits vorhandenes Vermögen oder Eigenleistungen beim Bau eine Rolle spielen. Ob und wie solche Bausteine anerkannt werden, ist individuell verschieden und sollte im Beratungsgespräch geklärt werden.

Zinsen und Tilgung – worauf achten?

Bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital ist der Zinssatz tendenziell höher als bei einem Kauf mit substanziellem Eigenanteil, weil das Risiko für den Kreditgeber steigt. Konkrete Prozentwerte lassen sich seriös nicht pauschal nennen – sie hängen vom allgemeinen Zinsniveau, der Bonität, der Immobilie und der gewählten Zinsbindung ab.

Wichtige Stellschrauben sind:

• Zinsbindung: Sie legt fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz gilt. Eine längere Bindung schafft Planungssicherheit.
• Anfängliche Tilgung: Ein höherer Tilgungssatz reduziert die Restschuld schneller, erhöht aber die monatliche Rate.
• Annuität: Die monatliche Rate setzt sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen und bleibt bei gleichbleibender Zinsbindung meist konstant.

Da ohne Eigenkapital ein größerer Betrag zurückzuzahlen ist, dauert die Entschuldung tendenziell länger. Eine durchdachte Kombination aus Tilgung und Zinsbindung ist deshalb besonders wichtig.

So läuft eine Finanzierung typischerweise ab

Der Weg zur Zusage folgt in der Regel klaren Schritten:

• Unterlagen zusammenstellen: Einkommensnachweise, Selbstauskunft und Angaben zur Immobilie.
• Haushaltsrechnung: Einnahmen und Ausgaben werden gegenübergestellt, um die tragbare Rate zu ermitteln.
• Bonitätsprüfung: Der Kreditgeber bewertet die Zahlungsfähigkeit.
• Objektbewertung: Der Wert der Immobilie als Sicherheit wird geprüft.
• Finanzierungsangebot und Zusage: Auf dieser Basis wird das Darlehen strukturiert.

Häufige Stolpersteine

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital kann funktionieren – birgt aber typische Fallstricke:

• Kaufnebenkosten: Sie werden nicht immer mitfinanziert und müssen häufig aus eigenen Mitteln getragen werden.
• Höhere monatliche Belastung: Größere Darlehenssumme und möglicher Zinsaufschlag erhöhen die Rate.
• Anschlussfinanzierung: Nach Ende der Zinsbindung bleibt oft eine hohe Restschuld – steigende Zinsen können dann teuer werden.
• Fehlende Rücklage: Wer alles in den Kauf steckt, hat wenig Puffer für Reparaturen oder unerwartete Ausgaben.
• Lange Laufzeit: Die Rückzahlung zieht sich unter Umständen deutlich länger hin.

Individuelle Einschätzung statt Pauschalurteil

Ob eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital im konkreten Fall sinnvoll und machbar ist, lässt sich nicht allgemein beantworten. Zu viele Faktoren – Einkommen, Bonität, Immobilie und Marktumfeld – greifen ineinander. Eine strukturierte, unverbindliche Analyse hilft, die tragbare Rate realistisch einzuschätzen und Chancen wie Risiken transparent zu machen.

Möchten Sie wissen, ob und wie Ihr Vorhaben ohne Eigenkapital umsetzbar ist? In einer kostenlosen Finanzierungsberatung von Kredus schauen wir uns Ihre Situation individuell an und zeigen Ihnen mögliche Wege auf – sachlich, verständlich und ohne Verpflichtung.

Weiterführend: Baufinanzierung für Selbstständige: Der Praxis-Ratgeber

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