Anschlussfinanzierung: Forward-Darlehen oder Prolongation?

Die wenigsten Baufinanzierungen sind nach der ersten Zinsbindung abbezahlt – meist bleibt eine Restschuld, die neu finanziert werden muss. Für diese Anschlussfinanzierung hast du drei Wege: die Prolongation bei deiner bisherigen Bank, die Umschuldung zu einem neuen Anbieter oder das Forward-Darlehen, mit dem du dir die heutigen Zinsen für die Zukunft reservierst. Welcher Weg für dich der richtige ist, hängt vor allem von deinem Zeithorizont und deiner Erwartung an die Zinsentwicklung ab.

Ausgangslage: Was bei Ablauf der Zinsbindung passiert

Deine Zinsbindung ist der Zeitraum, für den der Zinssatz deines Darlehens vertraglich festgeschrieben ist – typisch sind zehn oder fuenfzehn Jahre. Läuft sie aus und bleibt eine Restschuld offen, brauchst du eine Anschlussfinanzierung für genau diesen Restbetrag. Deine Bank schickt dir dazu in der Regel wenige Monate vor Ablauf ein Prolongationsangebot mit einem neuen Zinssatz. Wichtig: Du bist nicht verpflichtet, dieses Angebot anzunehmen – nach zehn Jahren Zinsbindung kannst du ohnehin mit sechs Monaten Frist kostenfrei kuendigen (Paragraf 489 BGB), selbst wenn eine längere Bindung vereinbart war.

Prolongation: der bequeme Weg bei deiner Bank

Bei der Prolongation verlängerst du das Darlehen einfach bei deiner bisherigen Bank zu neuen Konditionen. Der große Vorteil ist der minimale Aufwand: keine neue Bonitätspruefung im vollen Umfang, keine erneute Grundschuldbestellung, kein Notar. Der Nachteil ist, dass Banken die Bequemlichkeit oft einpreisen – das erste Prolongationsangebot ist erfahrungsgemäss selten das günstigste am Markt. Nutze das Angebot deiner Bank deshalb als Vergleichsgrösse, nicht als fertige Entscheidung, und hole dir mindestens ein Konkurrenzangebot ein, bevor du unterschreibst.

Umschuldung: der Wechsel zu einem neuen Anbieter

Bei der Umschuldung löst du die Restschuld bei der alten Bank ab und finanzierst sie bei einem neuen Institut weiter – meist, weil dort der Zins spürbar niedriger ist. Der Mehraufwand hält sich in Grenzen: Es fallen Kosten für die Abtretung oder Neubestellung der Grundschuld an, die je nach Darlehenshöhe typischerweise im niedrigen dreistelligen bis unteren vierstelligen Bereich liegen. Schon ein Zinsvorteil von wenigen Zehntel Prozentpunkten kann diese Kosten bei nennenswerter Restschuld deutlich uebersteigen. Rechne also nicht nur den Nominalzins, sondern die Gesamtkosten inklusive Wechselgebuehren gegen – erst dann ist der Vergleich fair.

Forward-Darlehen: heutige Zinsen für später sichern

Mit einem Forward-Darlehen schließt du schon heute die Anschlussfinanzierung ab, obwohl deine aktuelle Zinsbindung erst in einigen Monaten oder Jahren endet. Der vereinbarte Zins gilt dann ab dem späteren Ablaufdatum – du bekommst also Planungssicherheit gegen steigende Zinsen. Üblicherweise ist ein Vorlauf von bis zu rund fünf Jahren möglich. Für diese Absicherung verlangt die Bank einen Forward-Aufschlag auf den aktuellen Zins, der pro Monat Vorlaufzeit anfällt und in der Grössenordnung von etwa 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten je Monat liegt – je länger der Vorlauf, desto teurer wird der Aufschlag.

Die Zinswette hinter dem Forward-Darlehen

Ein Forward-Darlehen ist im Kern eine Wette auf steigende Zinsen: Du zahlst heute einen Aufschlag, um dich gegen ein höheres Zinsniveau bei Ablauf abzusichern. Steigen die Zinsen bis dahin stärker als der Aufschlag, hast du gewonnen und gunstiger finanziert. Bleiben sie gleich oder fallen sie, hast du den Aufschlag umsonst gezahlt und fährst schlechter als jemand, der abgewartet hat. Anders als bei einem gewöhnlichen Darlehen bist du zudem an den Abschluss gebunden – ein Ruecktritt ist in der Regel nicht ohne Weiteres möglich, weil die Bank sich refinanziert hat. Ein Forward lohnt sich deshalb vor allem, wenn du Sicherheit über niedrige Kosten stellst und mit anziehenden Zinsen rechnest.

Timing: Wann welche Option sinnvoll ist

Endet deine Zinsbindung erst in mehr als etwa zwölf Monaten und du erwartest steigende Zinsen, ist das Forward-Darlehen das passende Instrument, um dir das heutige Niveau zu reservieren. Steht der Ablauf unmittelbar bevor, fällt der Forward-Aufschlag klein oder ganz weg, und du entscheidest schlicht zwischen Prolongation und Umschuldung. Hol dir konkrete Angebote am besten drei bis sechs Monate vor Ablauf ein – so bleibt Zeit für Vergleich, Unterlagen und einen möglichen Bankwechsel. Wer die Zinsentwicklung nicht einschätzen kann, sollte den Aufschlag als Preis für Planungssicherheit betrachten und ehrlich prüfen, ob ihm diese Sicherheit den Aufpreis wert ist.

Häufige Fehler und deine Checkliste

Der teuerste Fehler ist, das erste Prolongationsangebot der Hausbank ungeprueft zu unterschreiben – vergleiche immer mit mindestens einem Alternativangebot. Rechne beim Wechsel die vollen Nebenkosten der Grundschuld gegen den Zinsvorteil und nicht nur die Nominalzinsen. Pruefe bei einem laufenden Vertrag mit langer Restbindung dein Sonderkuendigungsrecht nach zehn Jahren, bevor du von einer Vorfälligkeitsentschädigung ausgehst. Und behalte im Blick, dass ein Forward-Darlehen dich vertraglich bindet – schliesse es nur ab, wenn du den Aufschlag und die Zinswette bewusst in Kauf nimmst. Als unabhängige Allfinanz-Marke vergleichen wir bei Kredus die Angebote mehrerer Banken für deine konkrete Restschuld, statt dich an ein einzelnes Institut zu binden.

← Alle Ratgeber